首轮志书对于房地产业的记述是比较片面、单薄的，许多志书将其放在城乡建设中，主要记述房地产管理，而对房地产开发经营记述不多。2002年版《国民经济行业分类与代码》（GB/T4757-2002）将房地产业分为房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动，其统计对象与重点已经发生较大变化。因此，房地产业的记述内容也要相应调整。

　　一　行业发展概况

　　记述本地房地产市场体系的形成过程，在形成过程中记政府对房地产市场的管理以及房地产行业的发展。其中房地产市场体系包括土地使用权出让和转让、商品房销售、存量房转让和服务租赁，房地产评估、经纪、咨询等。房地产行业的发展需记房地产开发企业、经纪机构、物业管理机构的规模发展和房地产业主要经济指标，包括房地产开发投资额及占固定投资总额比重、房地产业增加值及占国内生产总值比重，房屋施工面积（其中住宅）、房屋竣工面积（其中住宅），商品房出售套数、面积、金额，存量房交易过户套数、面积、金额，房地产销售价格指数、租赁价格指数、景气指数，直接引进外商投资合同项目、合同金额和实际到位金额等。

　　二　房地产管理

　　主要记述住房制度改革和房地产市场机制的建立、发展和完善。

　　（一）机构设置

　　（1）管理机构。记房产管理局、土地管理局、住宅发展局、房地产管理局（由前三局合并而成）的机构沿革和体制改革。政企分开，如将行政管理局与经营性公司、转制企业分开；事业单位转制，如将局下属事业单位房管所转制为物业公司（企业）；事企分开，如将房地产交易所分为房地产交易管理所和房地产交易市场，前者为事业单位，后者为企业；政事分开，将行政管理与事务管理分开，如新成立一些隶属房地产管理局的全民事业单位，如建设用地事务所、房地产交易中心等。（2）事业单位。区县房地产管理局下属的全民所有制事业单位，如建设用地事务所、房地产交易中心、房地产事务所、房地局教育培训中心、房地产服务管理中心、房地产测绘中心、土地发展中心、房产评估所、房地产登记处等。记其沿革、管理事务和业务量。（3）派出机构。由区县房地局设置在乡镇、街道的派出机构，如街道、镇房屋土地办事处，街道、镇房屋土地管理所。记其机构沿革与职能工作（房地产行政管理和执法检查）。

　　（二）住房制度改革

　　（1）无题序，记述住房制度改革的发展阶段与成果。在传统计划经济体制时代，住房制度实行国家计划建造、单位无偿分配、居民低价廉租。1999年后停止实物分房，实施住房分配货币化。在记述住房制度改革发展的同时，用归集公积金和补充公积金总额、按成本价购买自住公有住房户数、改善住房条件的特困户和困难户户数、解决廉租房户数等数据反映住房制度改革的成果。（2）住房公积金制度，记述住房公积金制度的建立和完善，包括制度的要点、运作的机构、缴存比例的变化、归集的住房公积金、补充住房公积金和提取的公积金总额。（3）公有住房出售，记公有住房出售的办法与管理、实施，包括出售的成本价变化、出售范围的变化和历年共出售公有住房的套数和总建筑面积。（4）公有住房出租，记各类直管公有住房租金的调整、应收租金和实收租金额。（5）住房解困，住房解困的政策、解困对象的住房标准、实施办法（解困资金、解困房源、调查、登记、复核、建卡工作）及解困户数。（6）廉租房制度，记廉租房制度的建立与完善，要围绕各级政府制定的试行办法、实施意见和本地的实际做法来记，申请廉租房的条件变化，申请廉租房的户数、审核符合廉租房住房条件的户数，其中包括租金配租户、实物配租户户数，租金补贴来源、金额、实际核发租金、配租居住面积、平均每户增加居住面积。

　　（三）土地利用管理

　　计划经济体制时期，我国城市国有土地采取的是行政划拨的方式，无偿、无限期地提供给单位使用。由于土地资源缺乏市场配置的流动，其价值没有得到实现。改革开放以后，各地改革土地制度，发展土地市场，依托土地市场的发展与完善，逐步形成房地产市场体系，并使房地产业成为城市经济的支柱产业之一，因此，房地产业卷应充分记述本地土地使用制度的改革历程和深刻内涵。志书房地产卷土地利用管理节的无题序在记述这个土地利用制度改革的各个阶段时应具体记述改革的内容、做法，以及具体征用、批租、出让、收购储备土地的地块数、土地面积和土地批租后引进的外资、土地出让后实收的出让金等。

　　根据我国土地利用制度的现状，土地利用管理需记集体土地征用管理、国有土地划拨管理、土地有偿使用三个内容。

　　1．集体土地征用管理

　　记述本地住宅用地、工业用地、商业用地、市政用地、绿化用地、教育卫生用地、办公用地、仓储用地等所征用集体土地的管理（审批、征用、安置、补偿）及各类用地的征地量。列历年集体土地征用表。

　　2．国有土地划拨

　　国有土地划拨应以1999年的《中华人民共和国土地管理法》为界，分别统计前后两段时间内本地各类国有土地划拨的管理（划拨方式与管理办法）和依法取得国有土地使用权的建设项目的件数与土地面积。

　　3．土地有偿使用

　　其中土地批租，记历年批租的地块街坊号、签约时间、地块面积和出让年限、引进外资、建设项目等；协议出让，记述通过有偿方式采用协议出让途径取得土地使用权的经营性项目的变化；招标出让，记述本地国有土地使用权招标出让情况，包括招标出让的地块、面积、招标价；土地收购储备，2001年4月30日，国务院颁发《关于加强国有土地资产管理的通知》，规定“有条件的地方政府要对建设用地试用收购储备制度”，志书应记述此后本地政府收购储备国有土地件数、面积、收购价；用地清查，记述历年土地管理局协调解决土地使用权纠纷、查处违法用地、清查闲置土地和清查非农建设用地情况，对违法用地的处理和土地清理整顿工作。

　　（四）房地产权籍管理

　　无题序记房地产权籍管理的发展变化，包括房地产权证的登记发证、房地产权籍的整顿、管理、利用工作。

　　1．房屋总量和产权构成

　　（1）房屋总量，记居住房屋和非居住房屋总建筑面积的历年变化及其构成，其中居住房屋建筑面积记新工房、公寓、花园住宅、新式里弄、简屋、非居住改居住等各类房屋的建筑面积；非居住房屋面积，记工业、交通、仓库用房，商业房屋用房，教育、科研用房，文化、体育、娱乐用房，办公用房、其他用房等各类房屋的建筑面积。（2）产权构成，记述房屋产权状况的构成变化，如国有房产、合作制房产、私有房产、代管房产、其他房产的构成，其中国有和私有房屋产权占房屋总量中的比例最大。

　　2．登记发证

　　先分记土地登记发证、房屋登记发证，再记“两证合一”后的房地产权证的核发。要记述房地产权证的登记和核发工作及实绩。

　　3．地籍管理

　　记地籍调查、编号整理（街坊数）和地籍图的编修。土地利用分类可放此处，可记商业服务用地、工业仓储用地、市政绿化用地、公共建筑用地、水域用地、交通用地、特种用地、农业用地、其他用地等各类土地用地面积变化。

　　4．资料管理

　　记本地房地产档案接收、保管、信息化管理和查询工作、产籍资料管理的措施、对外查阅服务接待的人数、查阅的资料卷数。资料的信息化管理，应记本地房屋产权产籍数据库的建立与完善，以及交易登记管理的计算机系统的建立与完善。

　　（五）房地产市场管理

　　无题序记本地房地产市场的起步、形成、完善及政府对房地产一、二、三级市场的管理和规范。包括对土地市场、商品房销售、公有住房出售、已购公有住房上市交易、存量房上市交易、承租人将其承租的不可售公有住房按市场交换价转让使用、换购商品住房或互换使用，以及内外销商品房交易等的管理，（1）开发企业资质管理。记管理部门对房地产开发企业资质的审核、评定、年检以及清理、整顿。（2）中介经纪组织备案管理，对房地产中介经纪组织的备案登记、执业前培训与考核、经纪人资格证的发（换）证、经纪组织的备案管理和年检工作，以及对房地产经纪企业的管理和规范。（3）中介市场专项执法检查，记述房地局对房地产中介市场进行的专项执法检查，包括对有照、无备案组织所作的行政处罚，以及对无照、无证经营的中介组织所作的处理。（4）商品房预售管理，记述

　　商品房预售的有关文件规定、检查制度和对商品房预售项目实行的全过程的管理（对工程进度、签订合同、备案登记、预售量比例等方面的跟踪调查），以及核发的商品房预售许可证件数、预售面积、对违规的典型案例的处理。

　　（六）其他管理

　　1．私房管理

　　农村私房管理主要记农村房屋建设用地的审批，包括审批单位、用地标准、审批步骤、农村个人住房建设工程许可证和农村宅基地使用证的发放。城镇私房管理记城镇居民建造私人房屋申请执照手续的申请范围和办理执照的手续及建造面积。私房政策落实工作记落实私房政策办公室共处理私房落实政策（对1960年、1965年社会主义私房改造中错改的房屋予以落实）的户数、房屋建筑面积、落实情况（作价收购处理、发放补偿费、还产处理）等。

　　2．房屋纠纷仲裁

　　记房屋纠纷仲裁机构受理房屋纠纷案件、仲裁结案件数，其中调解结案、判决结案、撤诉案件件数。受理案件的性质（产权、使用、交换、动迁），所做调解、仲裁工作。

　　3．房产评估

　　记房产评估机构在房屋买卖交易、纳税和动迁补偿中按标准对房产的评估情况，包括评估户数、建筑面积、评估价值和评估手续费等。

　　4．公房管理

　　记直管公房和单位自管公房的面积、租金和管理。

　　三　房地产开发企业

　　记在本地注册的房地产企业的发展概况，并选介部分区县管国有房地产企业、区县属骨干房地产企业和民营房地产企业。

　　（一）企业概况

　　记述在区县内注册从事房地产开发企业的发展概况。企业发展记注册开发企业的数目、成立时间、从业人员、注册资本、年总收入、实现利润、上缴税收。企业结构按企业性质分类记有限责任公司、股份有限公司、国有企业、集体企业、国有集体联营、其他企业的构成，按资质等级记一、二、三级和暂定等级的企业构成情况。

　　（二）企业选介

　　记企业的沿革、改制、性质、下属控股子公司、参股公司、主要业务、经济发展与经济效益、在区县内开发的重大的房地产开发项目、获奖情况，有影响的重大项目可列表或逐个选介。

　　四　房地产经纪企业

　　记述本地从事房地产中介服务的房地产经纪企业的起步发展、房地产经纪人队伍的管理、房地产经纪行业的行业自律性管理。可列本地房地产经纪机构备案情况，记机构名称、注册地址、备案年月、注册资金。有影响的著名房地产经纪企业可作选介，记其基本情况及重要的经纪业务活动和成绩。

　　五　旧区改造与动拆迁

　　随着经济的快速发展，城市的市政建设、房地产开发速度加快，规模很大，与之配套的旧区改造工作和动拆迁工作也呈现出速度快、规模大、任务重、最牵动人心的特点，对于一些旧区改造和动拆迁力度大的市、区县，应该将旧区改造与动拆迁集中立卷，从城市建设的角度记述它的有计划进行，反映它日新月异的变化。

　　（一）旧区改造

　　发展概况应分阶段或分时期记述旧区改造的规划、改造地块、动迁居民、拆除房屋面积、新建动迁房建筑面积、融资渠道、重点成片改造旧区的成功经验。记述各个时期、各种类型的旧区改造。

　　除纵向的记述概况外，成片旧区改造和镇村老宅改造需另外单列集中记述。成片旧区改造记述历年成片旧区改造的实施情况，记述各片地块的占地面积、改造起讫年月、居民动迁的户数和拆除居民房屋建筑面积、规划用途。主要的典型的成片改造地块需单独选介其改造的创举、负责改造的单位和动迁改造工程量、新建新型住宅和绿地等建筑工程项目的投资、开竣工时间和总建筑面积。镇村老宅改造可记镇村老宅改造概况和镇村老宅改造选介。主要记述乡镇政府统一规划、自筹资金、组织农民参加并实施改造。配各乡镇镇村老宅改造情况表，分总户数、市政动迁安置户数、面积、旧区改造户数、面积、投入改造资金诸栏目。

　　（二）动拆迁

　　1．动拆迁总量

　　记动拆迁的居民户数、拆除居住房屋建筑面积、动迁单位数量、拆除非居住房屋建筑面积、拆迁地块块数、拆除居住房屋居住面积。

　　2．动拆迁管理

　　房屋动拆迁企业资质管理，记动拆迁企业的资格审核、核发资格证书件数和年检考评，列有资格证书的动拆迁企业一览表，记企业成立时间、注册地址、注册资金。房屋拆迁许可证管理，记房屋拆迁许可证的核发标准和核发张数。动拆迁工作人员培训，记动拆迁工作人员的业务培训和上岗证、临时上岗证的核发。房屋拆迁工作制度，记历年所制定的房屋拆迁工作有关制度及其要点。

　　3．市政工程动迁

　　记历年市政工程的前期动拆迁工作，包括每个市政工程动拆迁任务、组织实施工作和动迁居民户数、单位个数及拆除房屋建筑面积。列上下限市政动迁情况表，选介重大市政工程动迁情况。

　　4．依法动迁和动迁服务

　　依法动迁，记市、区县政府房屋动迁管理有关政策、文件以及动迁企业依法加强拆迁管理、办理拆迁安置、拆迁补偿以及对无视国家政策、影响动迁进度的动迁户实行行政执法（包括动拆迁裁决、限期拆迁、依法强迁的户数）的情况。动迁服务，记为动迁居民提供看房、落实房源、退租、迁移户口、办理建户入住手续、申报户口和申请转学、煤气、搬场等服务工作。

　　5．动迁房基地和重大工程配套商品房建设

　　动迁房基地建设记述承担动拆迁任务和新建住宅的房地产开发企业，在政府组织下，通过直接征地等多种方法，成片开发用于安置动迁居民的配套商品房基地的概况，选介部分重点动迁房基地的建设和安置动迁居民情况。

　　六　房地产市场与交易

　　房地产市场是指房地产商品交换关系的总和。包括房地产一、二、三级市场。房地产的一级市场是指国有土地交易市场，全国所有土地都归国家所有，国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权，按土地的交易价格出让或转让（批租），并主要由市、县（区）政府部门执行，其他部门无权出让或出租。二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场，是指购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易形成的市场。区县志书在土地利用管理中记述房地产一级市场，在中介服务机构中记述房屋租赁。因此，此处只需记述商品房销售、存量房交易、公房售后交易、不可售公房交换及交易价

　　格、交易市场、交易营销活动等内容。

　　（一）无题序

　　记本地房地产市场的发展与培育，围绕政府培育房地产一、二、三级市场发展所制定、实行的规定、制度，设置的交易市场、中介服务机构来记。

　　（二）房屋交易

　　（1）商品房销售。记述上下限内伴随商品房销售的政策、制度，如内销房销售政策、外销房销售政策、商品房预售许可证等的实施商品房预售和销售情况。包括住宅、办公、商业用房三类房屋的预售、销售建筑面积、成交金额、平均价格。（2）其他房屋交易。记述存量房交易、售后公房交易和不可售公房交换的相关政策及历年交易、交换的套数、建筑面积、成交金额。

　　（三）交易市场

　　记述本地房地产交易市场的设置和市场的设施、服务、管理、交易情况。如上海各区县均设房地产交易中心，有的还设分市场。区县房地产交易中心具有产权交易登记、信息管理和服务等功能，提供房地产信息、咨询、中介、置换、购房手续代理、住宅消费配套服务。有财政税务、公证、评估、银行、房地产事务所和大量中介服务机构进驻，为交易双方提供“一条龙”服务。记述中要突出其交易、中介的主体功能。

　　（四）交易营销活动

　　记述房产的筹划和房展活动。房产筹划活动，如举行房产论坛、二手房业务交流会等活动。房展活动，如举办历届房地产展示交易会等。

　　七　住宅建设

　　随着住房制度的改革，住宅建设模式由过去以政府部门、企事业单位为主体组建和参建住宅的方式，向以房地产开发企业为主体的市场化运作转变。为规范住宅建设的管理，地方政府加大了新建住宅的规划建设、管理、组织、协调和服务的力度。以上海为例，区县设立住宅发展局行使政府赋予的行政管理职能。因此，房地产业卷有必要将住宅建设单独设章记述管理、布局与总量、新建住宅、创优活动、住宅产业现代化等内容。

　　（一）管理

　　（1）行政管理，记述各地政府加强和规范住宅建设的行业管理工作。（2）住宅配套管理，记述实施新建住宅配套建设管理办法以来，利用配套费和开发单位投资在新建住宅区新建市政、公建配套设施的投资额、市政道路长度、桥梁、立交桥等工程项目数，学校、商业网点、文化活动室等公建配套设施建筑面积及其增长率，公建配套设施占住宅建筑面积比重及增长率等。

　　（二）布局和总量

　　（1）空间布局、重点区域，记述本地新建住宅在不同发展时期的空间布局规划和规划实施后形成的布局，以及根据住宅建设布局重点开发的住宅建设区域，包括各个重点区域的重点建设项目的实施与规模及特色情况。（2）新建住宅总量。这是反映新建住宅建设发展速度和水平的主要指标，需记述历年住宅施工建筑面积、竣工面积、人均居住面积以及它们的增长率。

　　（三）新建住宅

　　按类别记上下限内新建的大中型住宅区、别墅和高层住宅。大中型住宅记新建5万平方米以上的大中型住宅区的个数、总建筑面积、占本地竣工住宅总量的百分比，住宅区在街道、镇的分布个数与建筑面积。列5万平方米以上大中型住宅区一览表，选介部分有特色的优秀的大中型住宅区。别墅，记本地所建别墅幢数、总建筑面积，其中独立别墅和连体别墅幢数、建筑面积，列新建别墅一览表。高层住宅按街道、镇分布记幢数与建筑面积。

　　（四）创优活动

　　记创建完整街坊（小区按规划建设、市政公用基础设施和公建配套设施齐全的新建住宅组团）、“四高”优秀小区（高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理，总建筑面积5万平方米以上的组团或住宅小区）活动和建成完整街坊、“四高”优秀小区的概况（列一览表），部分小区选介，优秀住宅小区评选活动的开展及评选中获奖小区。

　　（五）住宅产业现代化

　　记本地推进住宅产业现代化的主要进程与做法，包括推广新技术、新材料、新工艺、新设备成果，推行新建住宅全装修、智能化的在建、竣工项目的个数、总建筑面积，反映新建住宅运用现代科学技术，向高生产率、高整体质量、低资源消耗、低环境影响、节能省地方向发展的历史。

　　八　物业管理

　　（一）行政管理

　　1．资质管理

　　记述房地局对在本地注册的物业管理企业资质的申报、评审、清理、整顿和复评，反映物业管理市场优胜劣汰的管理机制。记述申领资质证书的物业管理企业的数目、总注册资金、物业管理面积、从业人员。

　　2．业主委员会等级备案

　　业主委员会是物业管理市场化的产物。房地局的行政管理工作之一是对境内业主委员会的成立进行指导和备案登记。历年境内选举产生的业主委员会个数、占全区县小区的百分比，备案登记的业主委员会均需记述。

　　3．招标投标

　　记述对新建、在建楼盘物业管理服务实行招标投标的管理和招标投标结果，反映公开、公平、公正的物业管理竞争机制。

　　4.维修基金归集与管理

　　记述公有住房售后维修基金的缴纳和支用办法、商品住宅维修基金归集和管理，记述各类住宅维修基金缴纳、归集标准、历年归集商品住宅维修基金总额。

　　（二）物业公司

　　1．记述物业公司的资质构成、经济成分构成和物业管理面积构成

　　资质构成记一、二、三级和无级的物业管理企业数目，宜列本地物业管理企业资质情况表。经济成分构成记国有、集体、联营、股份制、私营、外商、其他企业的物业管理企业数目。

　　2．选介企业

　　记述享誉本地、规模较大、服务有特色的物业管理公司，应记企业的资质、规模、在管物业、管理、服务特色、经济效益、获奖等。

　　（三）行业管理与服务

　　记述本地物业管理行业规范服务达标活动、创优活动、房屋维修应急中心、服务业务（维修、收费、其他服务）。

　　（编校：黄昭晖　审核：张晶萍　排版：刘云锋）